Sau ưu đãi là ế ẩm
Người dân có nhu cầu NOXH tại đô thị, vì giá rẻ và phù hợp khả năng tài chính của nhiều người thu nhập thấp. Nhưng thực tế chỉ có NOXH gần trung tâm mới bán được. Còn nhiều dự án NOXH xa trung tâm, chủ đầu tư bán cả năm vẫn không hết hàng. Dù vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn bằng mọi cách xin chuyển đổi dự án thương mại sang NOXH.
Điển hình như dự án NOXH tại Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư, mặc dù được hưởng hàng loạt ưu đãi như được miễn, giảm thuế VAT, miễn hàng chục tỷ đồng tiền đất; thuế thu nhập doanh nghiệp; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật… nhưng vẫn ế.
Sau khi được UBND TP. Hà Nội (có văn bản số 370 ngày 11/3/2013) chấp thuận chủ trương điều chỉnh từ dự án thương mại sang NOXH, dự án có giá bán hơn 14 triệu đồng/m2, trong khi đất thổ cư khu vực xung quanh chỉ ở mức 12 triệu đồng/m2. Hiện dự án vẫn đang tiếp nhận hồ sơ mua nhà đợt 4 với cả nghìn căn hộ chưa bán được. Danh sách người mua chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng trong đợt mở bán thứ 3 chỉ vẻn vẹn 6 người đăng ký trong khi quy mô dự án lên đến 1.496 căn.
Dự án NOXH tại Quốc Oai do CEO Group thực hiện cũng nhận được hàng loạt ưu đãi như: Được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được miễn, giảm thuế VAT, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%… Tuy nhiên, đến lần mở bán thứ 8 (lần mở bán gần đây nhất) giá bán gần 10 triệu đồng m2, lượng người đăng ký mua căn hộ vẫn… không nhiều. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, sau khi dự án NOXH tại Quốc Oai bán đợt 7 vẫn còn tới 282 căn trên tổng số 432 căn hộ.
Dự án NOXH tại Quốc Oai được CEO Group mở bán đến lần thứ 8 vẫn còn ế
Do ế ẩm nên nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách câu người mua nhà bằng cách cho người mua hưởng hỗ trợ lãi suất 5% như gói 30.000 tỷ (như dự án NOXH The Vesta tại Phú Lãm, Hà Đông). Nhưng sự ưu đãi này cũng không cải thiện được tình hình bán hàng. Trong đợt mở bán đầu tiên của dự án vào tháng 7/2016, chủ đầu tư tung ra 542 căn hộ nhưng chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội.
Tuy vậy, nhiều chủ đầu tư vẫn lạc quan vì trước đó, tại Đà Nẵng, một chủ đầu tư không bán được NOXH, sau đó UBND thành phố đã mua mua lại để phân cho cán bộ, công chức trên địa bàn.
Cần thay đổi cơ chế ưu đãi
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành, để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, phải thay đổi phương thức đầu tư NOXH hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Nhà nước sẽ xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay và chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Như vậy, doanh nghiệp thực hiện đầu tư dự án NOXH giống như xây nhà ở thương mại, nhưng phải dành 20 – 50% số căn hộ tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích 25 – 45 m2/căn hộ, sử dụng vật liệu thông thường, chất lượng đảm bảo, an toàn cho người sử dụng.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đánh giá, tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người nghèo sẽ còn kéo dài nếu không giải quyết tốt vấn đề quỹ đất. Trên thực tế, các dự án NOXH gần trung tâm dù giá cao hơn nhưng vẫn nhiều người mua, còn các dự án ở ngoại thành, hạ tầng, giao thông không thuận lợi thì dù có bán giá thấp cũng sẽ vẫn ế ẩm. Ông Võ cho biết, đã có quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại rộng hơn 10 ha phải dành 20% quỹ đất làm NOXH, tuy nhiên do cơ quan chức năng quản lý chưa nghiêm nên chủ đầu tư thường tìm mọi cách trì hoãn thực hiện. Chủ đầu tư hoặc xin trả bằng tiền hoặc dành phần đất chưa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất để xây NOXH.
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đề xuất, tại các đô thị như Hà Nội và Tp.HCM, phải ưu tiên làm NOXH khi xây dựng lại các khu chung cư cũ ở nội đô hoặc tại các khu đất sau khi di dời nhà máy, công sở. Khu di dời nhà máy, công sở cũng phải chuyển một phần sang đất xây dựng NOXH theo quy hoạch. Khi hoàn thành, dự án chỉ phân phối cho người thu nhập thấp đang sống trong phường và lân cận, trong quận có dự án để không làm tăng mật độ dân số.
Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) Vũ Ngọc Đạm nhận định, với cách tính hiện nay, chủ đầu tư xây dựng NOXH được hưởng 10% lợi nhuận nhưng được ưu đãi tiền đất, thuế. Mặc dù lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn thích làm NOXH, bởi nhu cầu nhà ở cao. Hiện tại, trên địa bàn Hà Nội có 5 dự án NOXH được chuyển đổi từ nhà ở thương mại.