Theo tên gọi thì căn hộ bán cắt lỗ để chỉ bất động sản chủ nhân có nhu cầu chuyển nhượng gấp với mức giá ‘cứu vãn’ – tức chấp nhận thua thiệt so với khoản tiền ban đầu đã bỏ ra để sở hữu. Điều lạ ở chỗ, nhiều hàng cắt lỗ còn có giá đắt hơn cả sản phẩm đang phân phối tại cùng dự án đó.
Mua căn hộ ‘cắt lỗ’ – nhu cầu thực tế
Nhu cầu người mua ghi nhận ngày càng đông các cá nhân, hộ gia đình trẻ có tài chính xoay quanh mức một tỷ đồng. Đây cũng là lý do khiến lượng dự án nhà ở thời gian gần đây gia tăng chóng mặt (về lượng sản phẩm tung ra thị trường).
Theo tìm hiểu của PV tại một số sàn giao dịch thường xuyên khai thác rổ hàng trung cấp – bình dân, thì số lượng đơn hàng tìm kiếm căn hộ (chủ yếu là chung) tại các công trình mới ra lò (được cấp phép/khởi công) đã giảm sút đáng kể.
“Từ đây, những căn hộ, sàn tầng mà các nhà đầu tư ký gửi chúng tôi lại khó khớp khách hơn so với thời điểm đầu năm. Thay vào đó, nhiều khách chọn cách gửi gắm nhân viên tìm các căn hộ dự án bán cắt lỗ, đi kèm điều kiện tối thiểu về tiến độ là đã xong phần thô, sẵn sàng bàn giao trong vài tháng tới” – ông Phúc, lãnh đạo của một công ty chuyên tư vấn và phân phối bất động sản tại phía Tây Hà Nội cho biết.
Dòng chảy thanh khoản này gần như đi ngược với định hướng của không ít nhà đầu tư mới nổi. Cụ thể, một bộ phận giới đầu tư đang ‘rủ nhau’ tìm về các dự án mới được cấp phép xây dựng, phê duyệt giao đất ở địa bàn nội đô để đánh nhanh – rút gọn – đảm bảo sức vốn.
Minh chứng là, những dự án được săn đón mới đây, có thể kể tới như 109 Nguyễn Tuân; Gold Season 47 Nguyễn Tuân; Sunrise City Lê Văn Lương; Eco Green Tower Giáp Nhị hay cá biệt là tổ hợp chung cư cao cấp Green Pearl ở Minh Khai.
Về phía những người mua để ở, sự lựa chọn loại sản phẩm ‘đã thành hình’ chủ yếu xuất phát từ tâm lý đề phòng tình trạng ‘chậm tiến độ’ của một số chủ đầu tư bởi vô số lý do. Một khi đã hoàn thành thô hoặc đã bàn giao cho dân về ở nghĩa là dự án đã về đích. Do đó, mua căn hộ ở các chung cư kiểu này thì khách không còn lo ngay ngáy về chuyện kéo dài thời điểm bàn giao.
| Trong sối các chung cư cắt lỗ, ghi nhận nguyên nhân đến từ sự cố pháp lý |
‘Cắt lỗ’ hay chiêu của môi giới?
Với tâm lý như trên, nhiều khách hàng trẻ chăm chỉ ‘săn tìm’ các sản phẩm dạng này và kèm theo đó là hình thức mua cắt lỗ. “Tuy nhiên, may mắn lắm mới có thể mua được căn hộ sang nhượng kiểu cắt lỗ theo đúng nghĩa đen. Chẳng hạn như, ở Tây Hà Tower Lê Văn Lương, có chủ nhà rao cắt lỗ một căn hộ trên tầng 10 với giá tầm 25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ có cùng hướng ban công, diện tích lại được sàn giao dịch chào giá chỉ khoảng 24 triệu đồng/m2” – một khách hàng tên Quý Tài cho biết.
Trên chợ nhà đất trực tuyến hiện đầy rẫy những lời chào bán căn hộ cắt lỗ tại hàng loạt dự án trước đó từng gây sốt thị trường. Ở trục Lê Văn Lương – Tố Hữu, có thể kể tới các trường hợp tiêu biểu như Tây Hà Tower; Ecolife Capitol; The Pride; HH2 Bắc Hà; StarCity hay C37 Bắc Hà…
Ở khu trung tâm cũng có những dự án đắc địa được chào ‘cắt lỗ’ mạnh như Diamond Flower Tower (quận Thanh Xuân); Royal City; Five Star Kim Giang; HD Mon City Mỹ Đình hay T&T Riverside 440 Vĩnh Hưng…
Trong rổ các dự án bán cắt lỗ, nguyên nhân ghi nhận chủ yếu là từ sự cố pháp lý. Chẳng hạn, trong tháng 6, trên website nhà đất batdongsan.com.vn có đăng một tin rao bán cắt lỗ căn hộ tại dự án 250 Minh Khai (Thăng Long Garden) như sau: Chính chủ cần bán gấp căn hộ diện tích 80m2 tòa A3 chung cư Thăng Long Garden. Gia đình sẽ để lại tất cả nội thất – khách mua chỉ việc đến ở ngay. Giá: 2,55 tỷ đồng (đã gồm phí sang tên).
Nếu so với thời điểm hơn một năm trước, sẽ rất khó để xuất hiện mức giá này tại dự án khá đắc địa ở quận Hai Bà Trưng (khoảng trên 3 tỷ đồng). Tuy nhiên, sau khi dính phải một số lình xình sai phạm khiến bị “mất điểm” trong mắt thị trường, dự án này đã không còn giữ được trạng thái ‘làm cao’ như ban đầu khi mới chào hàng mở bán.
Điều đáng nói, để tăng thêm khả năng thuyết phục người mua, lực lượng môi giới thường không nhắc tới lý lịch trích ngang của dự án trong thời gian từ 2015-2016. Đặc biệt, khách hàng mục tiêu của những dự án kiểu này chính là những cá nhân thiếu am hiểu về thông tin thị trường và lần đầu tiên tham gia giao dịch, thông qua lực lượng trung gian.
Thậm chí, với một số dự án đã bàn giao – khai thác, chủ nhà có thể rao bán với giá cắt lỗ từ 1-2 triệu đồng mỗi mét vuông (so với giá mua ban đầu), nhưng tìm hiểu ra mới biết dự án bị ‘tố’ chưa hoàn thành nghiệm thu các hạng mục quan trọng trước khi bàn giao. Với trường hợp này, đương nhiên môi giới cũng buộc lòng phải ‘ém’ thông tin chứ không tiết lộ với khách hàng.
“Mặc dù chưa nghiệm thu bàn giao hạng mục phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà, nhưng chủ đầu tư đã để người dân vào ở gần như 100% suốt nhiều tháng nay. Do đó, chủ căn hộ nhờ em đăng tin, tìm khách để bán cắt lỗ sản phẩm. Nếu thông tin chưa đảm bảo phòng cháy chữa cháy trong mùa nóng bị lộ ra, thì còn ai dám mua hả anh, kể cả có cắt lỗ 50%?” – môi giới tên Nam Sơn than thở về đơn hàng còn dang dở ở một dự án tại Hoài Đức.